住宅ローン会社と銀行との違いは？金利や手数料はどちらが得なのか

憧れの持ち家や分譲マンション…ついに自分のものになる！という時に、頼りになるのが「住宅ローン」ですよね？でも、銀行は大抵住宅ローンを取り扱っているし、金利とか手数料とか、どこのローンが良いのか分からない！という人も多いのではないでしょうか？今回は、そんな迷いを抱えているあなたにオススメの、優良住宅ローンが取り扱うローンについて解説していきます。銀行ローンとの違いを、バッチリ把握しちゃってください。

優良住宅ローンとは？

35年間、ずっと金利が変わらない住宅金融支援機構が扱う「フラット35」。名前は聞いたことがある、という人もいらっしゃるでしょう。この「フラット35」の提携金融機関として誕生したのが、「株式会社優良住宅ローン」です。ローンの名前かと思ったら実は、会社名だったのですね！

通常、「フラット35」は、民間金融機関（いわゆる銀行など）と住宅金融支援機構が提携して行っています。ですから、あなたが普段お使いの銀行も「フラット35」を扱っているところがあると思います。

銀行によって手数料や審査の基準が違うのですが、この優良住宅ローンでは、金利や手数料が低いのはもちろんです。他にも、ネット銀行では店舗のように対面で相談できないので、やはり店舗で直接相談がしたい！という人には安心です。各都市に店舗を構えています。

今回は、このおトクな優良住宅ローンにフォーカスして、その特徴や借りる時のメリットなどについてお伝えしていきます！

どんな会社なの？
会社の方針が優良！

「より高品質な住宅をより多くの人に届け、お金の心配なしに住んで欲しい」というのが、優良住宅ローンの方針です。その為に「フラット35」の適合証明検査を計3回行ない、より確かに設計検査・現場検査を行っています。

さらに「住宅性能表示制度」では計5回、設計審査・現場検査を行っています。このような検査を蜜に行うことにより、より高品質な住宅を提供することができます。また、お金の面では業界最低金利を謳っており、金利・手数料などが大変低く設定されています。
会社の概要も優良！

新宿に本社があり、名古屋、鹿児島などに支店が7支店あります。土日もローンの相談ができます。どの支店も駅から近い場所にありますので、便利ですね。資本金6億円、設立は平成17年2月25日で創業から10年以上経っている優良企業です。

日本の企業は、設立10年以内にほとんど倒産しているという現実から考えると、非常に安定している企業だということが分かりますね。安心して借入をすることが出来るでしょう。
扱っている商品も優良！

取り扱いの商品は、住宅金融支援機構の商品になります。新規借入や借換に適した「フラット35」「フラット35S」、つなぎ融資の「サポートスリー」、応援融資の「プラスワン」です。
●フラット35

主力商品とも言える最長35年間、金利が変わらない住宅ローン。新規借入の他に、借換や中古住宅の購入とリフォームの時にも使えます。利用にはいくつか条件があります。

日本国籍、または永住の人で70歳未満の人。購入する住宅も、住宅金融支援機構の定めた基準を満たしていることや、面積なども決められています。もちろん、ここで述べた以外の条件もありますので、詳しくはご相談の際にご確認ください。
●フラット35S
フラット35を申し込む住宅が、省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅の場合に「フラット35」の借入金利を一定期間引き下げる制度。「フラット35」の技術基準に加えて、「フラット35S」の技術基準に適合する必要があります。

検査機関による物件検査を受け、適合証明書が交付されれば適応となります。新規借入の場合のみで、借換には使えません。
●サポートスリー

実は「フラット35」でローンを組んだ場合、融資が実行されるのは家が完成してからなのです。でも、その前にも必要な資金があります。その資金を融資するのが「サポートスリー」です。「フラット35」を申し込み済みで、優良住宅ローンと提携している、建築会社が施行する物件であれば申し込みが可能です。
●プラスワン
住宅取得価格の10%までを変動金利で融資する商品です。プラスワンを利用することにより、100%フラット35よりも月々の返済額が軽減され、総額が安くなる、というメリットがあります。

要は、全部を固定金利にするのではなく、一部を変動金利にすることにより金利をより安く抑える、ということですね。変動金利とは言っても、5年間は基本的に金利は変わりません。
特徴は「フラット35」専門です！

銀行などの金融機関とは違い、「フラット35」を専門に扱う金融機関ということです。取り扱う商品が決まっているので、他の金融機関と商品では差がつけられない為に、金利や手数料の低さで差をつけています。

ですから、「フラット35」を検討中の人には、非常にメリットのある住宅ローンとなっています。また、この会社の主要株主は「株式会社住宅性能評価センター」という機関です。

「株式会社住宅性能評価センター」とは、国土交通大臣から指定された、住宅を専門に確認・検査する機関です。国に認められた機関が株主の会社…、安心感がありますよね。

「フラット35」の特徴は？
全期間固定金利の住宅ローン

「フラット35」の「35」は、最長35年間、金利が固定という意味です。資金を受け取った時に金利が確定しますので、返済計画が立てやすいというメリットがあります。

金利は固定ですので、市場の状況に左右されません。「フラット35」契約後に市場金利があがっても、確定した金利は上がりません。ですから、その分得になります。

逆に、市場金利が下がった時にも金利はそのままですので、その分多く支払うことになります。これが「フラット35」のデメリットと言えるでしょう。

将来の金利がどうなるかは誰にも分かりませんので、返済の見通しが立てやすい「フラット35」を選ぶか、金利が契約時より下がることを願って「フラット35」以外の変動金利の住宅ローンにするかは、ご自身次第です。
借りるには物件に条件があります

「フラット35」は、どんな住宅でも契約出来る訳ではなく、購入する住宅がある一定の基準を満たした場合に、契約が出来るようになっています。住宅金融支援機構で定めた「技術基準」と「物件検査」で基準を満たす必要があります。
●技術基準
主に、住宅の規模・企画、断熱性、耐久性、維持管理などに関する基準です。例えば、家の土台についてや通気性、配管などです。もちろん項目は沢山ありますが、いずれも快適に長く住める家なのかどうかがポイントになっています。
●物件検査
「フラット35」の物件検査を行う民間検査機関を「適合証明検査機関」と言います。どんな検査をするのかと言うと、設計検査→中間現場検査→竣工現場検査→適合証明書の交付、となっています。

設計検査では、設計図面や仕様書などで技術基準を満たしているか確認をします。中間現状検査は、屋根の工事が終わった時点で、基準を満たしているかの検査です。建築基準法に適合していることを証明する、「検査済証」が交付されているかの確認を合わせて行っています。

竣工現場検査では、全ての工事が終了してから現場での検査を行ないます。全ての基準を満たしていた場合に、適合証明書が交付されます。

交付された適合証明書を優良住宅ローンに提出し、所定の手続きを行えば住宅資金を受け取ることができ、晴れて夢のマイホームを手に入れることが出来るのです。
一定条件満たせば金利が有利に！

実は、更に金利がお得になる場合があるのです！「フラット35S」という商品で、「フラット35」の技術基準を満たした上で更に、次の4つのうちのどれかの基準を満たしていれば、更に金利がお得に！気になるその4つの基準と言うのは、「快・強・楽・長」です。

「快」は省エネルギー性。冷暖房費に差が出るような冬温かくて夏涼しい物件です。
「強」は耐震性。地震に強く、家族を守ってくれるような物件です。地震保険料も割引に！
「楽」はバリアフリー性。段差がなく、たとえ将来車いすになっても移動が楽な物件です。
「長」は耐久性・可変性。丈夫で長持ちな物件で、生涯かかるコストに差が出ます。

この4つのうち、どれかの基準を満たしている物件ならば金利が優遇されます。「フラット35S」にはプランAとプランBがあり、プランAですと借入開始から10年間、金利が0.数%優遇されます。

プランBですと借入開始から5年間、金利が0.数%優遇となります。「たった0.数%か〜」と思うかもしれませんが、総額で数十万円変わってきますので、バカにはできませんよ！
借入金融機関によって金利や手数料が違います

「フラット35」は先にもご説明した通り、住宅金融支援機構と金融機関が提携して行っている住宅ローンです。ですから、提携先の金融機関によって、金利も違ければローンに関わる手数料も変わってきます。

優良住宅ローンの場合は、金利は業界最低金利です。手数料に関しても、他の金融機関よりもかなり安く設定されています。

金利や手数料の比較も大切ですが、どの金融機関で借りるのが一番お得なのかを判断するには、総額で見る必要があります。金利が低くても手数料が高ければ、支払い総額は高くなってしまいます。

購入物件の不動産屋が提携している金融機関で借りると、金利が優遇されることもあります。色々な金融機関で比較検討してみて、決めるのが間違えなく選択できる近道です。

様々な比較サイトや、一括で比較できるサイトもありますので、探して利用してみると良いですね。家は人生の中でも重要な高〜い買い物ですので、慎重に後悔なく決める必要があります。

審査はどんなもの？
審査は信用調査など

まず優良住宅ローンでの審査があり、その後住宅金融支援機構の審査があります。審査の基準は公表されていないので、はっきりとしたことはわかりませんが、信用調査もされるでしょう。

過去にクレジットカードやローンでの延滞があったり、債務整理などの情報があると、通るのは厳しいかもしれません。逆にそういった遅延情報等がなく、ある程度の一定収入があれば通る可能性はあります。ですが、まず、申込基準にパスしていないと元も子もありません。

＜申込出来る基準＞
＊満70歳未満であること。（親子リレー返済の場合はこの通りではありません。）
＊日本国籍、または永住許可を受けているか特別永住者の場合。
＊年収に対しての全ての借入（自動車ローン、教育ローン、カードローンなど）の年間合計返済額が一定の割合以下の場合。年収400万円だと30%以下、年収400万円以上だと35%以下です。

この基準を満たしていれば申込が出来ますので、まずはやってみることが大事ですね。気をつけて頂きたいのが、事前審査の申込書は正確に記入することです。

事前審査だからといって正確性を欠く内容を記入してしまい、本審査で相違が分かってしまうと、そこで信頼を失ってしまい、せっかく通る条件だったのに通らなくなってしまう、ということもあり得るからです。本審査のつもりで、慎重に間違えのないように申込書は記入するようにされると良いでしょう。
事前審査は優良住宅ローンが行います

優良住宅ローンでの事前審査には、3日ほどかかります。審査の結果は通常、承認・否認・留保、とあります。大抵は「留保」になる場合が多いです。というのも、優良住宅ローンではOKだけれども、本審査の住宅金融支援機構では、どういう回答になるかが分からないからです。

「留保」だからと言って、審査に通らないという訳ではなく、必要書類を足して本審査に臨めるということですので、お力落としのないよう。留保になると本審査も通ることが多いようです。

ですが、絶対ではありません。優良住宅ローンと住宅金融支援機構では、個人信用情報機関の加盟状況が異なり、本審査で弾かれる場合もあるからです。こればかりは、やってみないと分からないですね。
本審査は住宅金融支援機構が行います

前述しましたように、本審査は住宅金融支援機構が行ないます。銀行の審査と違う所が、銀行は「人」を重視するのに対し、住宅金融支援機構は「住宅」に重きを置く、と言われています。

個人信用情報機関に、問題となる情報があれば厳しいかもしれませんが、そうでなければ審査は「甘め」と言われています。例えば銀行では「自営業」よりも「公務員」の方が審査が通り易く、勤続年数も長い方が良い、と言われています。

しかし住宅金融支援機構では、勤務先などよりも住宅がしっかりしていればOK、ということが言われています。審査の内容は公表されないので憶測の域を出ることはできません。

ですが、住宅金融支援機構の財源が「税金」ということ、理由は分かりませんが政府が国民に住宅を買わせたがっていること、元々この機構が設立された目的が、国民に低金利での住宅ローンを提供すること、と考えると、民間銀行のように審査を厳しくして落とす、というのは本末転倒と言えます。

そういったことからも、民間の銀行で審査に落ちた人は、フラット35、しかも優良な優良住宅ローンで再び挑戦してみるのもアリなのではないでしょうか。

新規で借入するとき
金利は業界最低基準

新規でフラット35を借りる場合、返済期間が20年以下か21年以上か、融資の割合が9割超かそれ以下かで金利が変わってきます。

金利がその時の市況により変わりますので、一概に何%とは言えませんが、返済期間が長く融資割合が多いほど、金利は高くなる傾向にあります。優良住宅ローンの金利は、業界でも最低基準に設定してあります。
返済方法は選べます

返済は、毎月1回ずつ決まった額を返済します。返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。「元利均等返済」は月々の返済額が一定ですが、支払い総額は元金均等返済よりも高くなります。

元金均等返済は、元金の額が一定でそこに金利が乗る形になります。返済当初の支払い金額が高く負担が大きいのですが、徐々に減っていきます。元金が減るのが早く、支払い総額も元利均等返済より低くなります。

毎月々の返済に加えて、ボーナス時に多く返済する「ボーナス併用払い」もあります。ボーナスでの返済割合を増やすと、月々の支払いは軽くなるのですが、ボーナスは会社の業績や市場動向に左右されますので、いざ支払いの時に困らないように慎重に検討しましょう。
手数料も安いです

手数料も、住宅ローンでは避けて通れないポイントです。同じ金利ならば、手数料が安い方が支払い総額も少なくなりますので重要です。

優良住宅ローンの手数料は非常に低く設定されており、この記事を書いている時点では、一番融資手数料が低い民間金融機関でも1%程度に対し、優良住宅ローンは0.4%〜0.8%となっています。

たった0.数％の差でも、住宅ローンの場合は数十万円の違いになります。ただし、最低融資手数料は108,000円となっています。保証料や繰り上げ返済手数料は、フラット35の場合は基本的にどこの金融期間でも無料となっています。
多くのメリット、少しのデメリット

メリットをまとめると、
＊金利が全期間で固定なので、返済計画を立てやすい
＊（優良住宅ローンの場合）手数料が安い
＊（優良住宅ローンだと）店舗があるので対面で相談が出来る
＊審査が通りやすい？
＊融資最高額が8000万円と高い

逆にデメリットは、
＊市場金利が下がった場合に損をする可能性がある
＊団体信用生命保険代（180万円程度）が別途かかる

「団体信用生命保険」とは、融資の借り主が死亡した場合に、保障してくれる生命保険です。加入は任意ではあるのですが、万が一の時に残された家族のことを考えると、加入しておいた方が安心でしょう。

民間の生命保険の方が費用がかからないようでしたら、そちらで加入しておくのも手です。35歳以下の場合は民間の生命保険の方が安い、という話もあります。団体信用生命保険と民間の生命保険と、両方見積もりを出して比較されると、よりお得に保険加入ができますね。

借り換えする時は？
借り換えの条件がいくつかあります

今利用している住宅ローンから、フラット35へ借り換えを行う時の条件を説明します。

＊現行の住宅ローンとフラット35の申込者が同一なこと。ただし債務者を追加することはできます。
＊借換えの対象の住宅やその敷地を共有している時は、申込者が共有持分を持っていること、などの要件があります。
＊満70歳未満であること。（親子リレー返済の場合はこの通りではありません。）
＊日本国籍、または永住許可を受けているか特別永住者の場合。
＊年収に対しての全ての借入（自動車ローン、教育ローン、カードローンなど）の年間合計返済額が一定の割合以下の場合。年収400万円だと30%以下、年収400万円以上だと35%以下です。
＊現行の住宅ローンの借入れ日（金銭消費貸借契約締結日）※から借換融資の申込日までが1年以上経過しいること。なおかつ借換融資の申込日の前日まで1年間、正常に返済をしている場合。
金利は変更になります

借換の場合は、融資率に関わらず全て9割以下での金利になります。気をつけて頂きたいのが、新規の申込は受け付けていても、借換の融資は行っていない金融機関があるということです。優良住宅ローンでは、借換も出来ますのでご安心ください。
書類は申込時と契約時にも必要です
申し込み時に必要な書類

借換時の流れとしては、取り扱い金融機関に申込を行なう→申込から1〜2週間後に審査結果のお知らせ→契約・資金の受け取り、となります。申込時に必要な書類は以下の通りです。

＊フラット35：借換対象住宅に関する確認書
＊フラット35：長期固定金利型住宅ローン（機構買取型）借入申込書
＊団体信用保険関連書類
＊本人確認書類
＊所得を証明する書類（借入申込年度の前年及び前々年の証明書）
＊住民票（原本・本籍地省略）
＊物件関連書類
＊借換えの対象となる住宅ローンの残高及び返済状況が確認できる書類（償還予定表、預金通帳（写）等）
＊火災保険契約書（写）
契約時に必要な書類
契約時に必要な書類は以下になります。

＊印鑑証明書2通
＊住民票（家族全員分）1通
＊本人確認書類（原本）
＊実印
＊収入印紙
＊返済口座銀行印、通帳かキャッシュカード
＊借入金融機関の完済に関する案内書
＊登記識別情報もしくは権利証
＊借入手続きのご案内（その他）に記載のもの

つなぎ融資を受けるとき
2つの融資条件

つなぎローンの融資を受ける場合には、以下の条件を満たしている必要があります。

＊優良住宅ローンで「フラット35」を申し込んでおり、融資内定済の場合
＊提携会社が建設する住宅の場合

500万円以上が融資の金額です

融資限度額は500万円以上、10万円単位となっています。土地購入資金の場合は、土地購入資金の100％以内で借りることができます。工事資金に関しては、着工金は工事請負契約書の請負金額の30％以内、中間金は工事請負契約書の請負金額の30％以内（着工金不要の場合60％以内）となっています。

ただし、土地購入資金と着工金及び中間資金の合計が「フラット35」の融資内定金額を上回らないことが条件となっています。
融資の時期も決まっています

融資が受けられる時期は、土地購入資金の場合、購入代金決済日（所有権移転日）です。工事資金に関しては、着工金の場合は、設計検査に関する通知書を取得した日以降になります。中間金は、中間現場検査に関する通知書を取得した日以降になります。
金利・手数料と返済方法
＊金利：融資金利（融資率9割以下の金利）が適用されます。
＊基本手数料：つなぎ融資1回につき税込み54,000円
＊加算手数料：融資額×0.40％（税込み）。但し6ヶ月経過する場合は6ヶ月ごとに融資額×0.40％がかかります。
＊返済方法：「フラット35」の融資実行日に一括返済となります。

火災保険について

「フラット35」を契約する時には、火災保険に加入するのが必須となっています。火災保険とは、火災、落雷、破裂・爆発、風・ひょう・雪災、水災などで、生じた被害を保障する保険です。

「フラット35」と同時に契約ができ、割引制度もあります。いざという時に大切な住宅を保障してくれる保険ですから、必須ということもありますが、必ず加入しておきたい保険です。
住宅ローンと同時に契約可能です

火災保険は、住宅ローンの契約の際に一緒に契約が出来ます。そして、融資の実行と共に契約がスタートするので、簡単に手続きが終わります。
保険会社は2つあります

優良住宅ローンは火災保険の引受会社として、「東京海上日動火災保険株式会社」と「あいおいニッセイ同和損害保険株式会社」と提携しています。

もちろん、この2つの保険会社以外でも火災保険は契約することができます。その場合は、ご自身で引受先となる保険会社に、見積もりなど問い合わせをする必要があります。

どうしてもこの火災保険会社が良い！という場合以外でしたら、優良住宅ローンの提携保険会社にお願いしてしまった方が割引もききますし、手続きも楽かもしれません。火災保険に関しては、住宅ローンの審査結果がでるのに何週間かありますので、その間にゆっくりと決めることができます。